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京沪30大楼王新贵秘档
http://www.zufang.com 2008年10月13日 08:46:34 新地标
公寓均价7.8万元/平方米 别墅均价6.2万元/平方米
京沪30大楼王新贵秘档没有人会否认，楼王是豪宅王冠上的明珠或者钻石。《新地标》在调查2008年京沪楼王时发现，楼王新贵们更加贪恋地段，更加追求面积效应。而中国的楼王要真正成为王冠上的明珠或者钻石，还需要在挖掘地脉文化上下功夫。 -海无颜 梅煜／文 如果说豪宅是楼市里的王冠，那么楼王则是王冠上的明珠或者钻石。 很自然地，它们与众不同。 在9月初，这是每年楼市销售的“黄金时期”，一场名为“缘溪堂(缘溪堂博客|缘溪堂新闻)PENTHOUSE全球首发礼”的小型活动在香港维多利亚港的一艘私人豪华邮轮中举办，目的是为发售顶层5席顶级公寓。 5席，仅占首创置业在缘溪堂项目上发售顶级豪宅数量的三分之一；香港，也只是缘溪堂PENTHOUSE为期一个月的全球巡演的第一站。 这些位于缘溪堂顶层的楼王，每席600至1000平方米。尽管至今没有公布售价，但其昂贵程度足以让业界侧目。一般而言，楼王每平方米的售价要比同项目高出30%以上，甚至翻几倍。 《新地标》通过调研京沪两地2008年主要在售楼王情况，发现它们的共同特点不外乎“稀缺”二字――地段稀缺、面积稀缺、售价稀缺。 贪恋地段的“天价” 一套公寓的售价达到1.4亿元人民币，你信不信？ 你不信也没有办法，因为它的确存在。在北京东直门内大街，一个名为“NAGA上院”的楼盘推出了3席楼王，每席建筑面积为1200平方米，总价为1.4亿元，每平方米售价高达12万元――这超过了银泰中心柏悦府每平方米10万元的纪录。 当然，这并不是目前国内单位每平方米售价最高的楼王。上海黄浦江边的汤臣一品的楼王售价高达13万元/平方米。 而位于北京长安街和大望路交会处东南角的擎峰是这一价格最有实力的挑战者。占据稀缺黄金地段的擎峰分两个主要部分：北楼为服务式公寓，高180米；南楼为弧形板楼建筑的豪华公寓，高为155米。豪华公寓共包括273席，标准层的户型面积为260～470平方米，楼王层达到640～1800平方米。 “上海楼王通常出现在顶级地段、知名聚集区以及顶级别墅区，这些区域通常具有独特的自然景观，如滨江板块，或者具有特殊的人文积淀，如古北板块、新天地板块以及佘山别墅区。”上海泰麒房产工作室分析师何凌飞表示。 在陆家嘴滨江板块，几乎各个江景楼盘都打造了自己的“楼王”。汤臣一品推出两套面积分别为1208平方米与1240平方米的复式超大面积公寓，报价高达13万元／平方米。与之毗邻的财富海景、盛大金磐也都拥有各自楼盘的“楼王”，只是在面积和售价上有所控制。 佘山别墅区也是楼王的聚集地。世茂山庄、上海紫园、上海晶园、佘山东紫园均拥有各自的“楼王”，面积在640~3182平方米之间，单价则高达46000~62000元／平方米，每栋“楼王”都可谓是价值连城。 “面”积上的升级 在2008年，如果谁还在为一套公寓卖出1000多万的价格而惊叹不已的话，那么他一定和中国主流城市的高端住宅市场脱节了。因为，1000万左右的公寓和3000万左右的别墅在市场中并不稀奇。 当你看到目前在售的那些楼王时，你也应该换换脑筋，抛弃昔日楼王的影子。 关于楼王的标准何凌飞认为，首先必须是豪宅，单价在30000元／平方米以上；其次公寓的单套面积通常不小于400平方米，别墅单套面积在700平方米以上；且“楼王”在装修方面也要达到顶级水平。 但在2008年的销售市场上，这个标准显然有些过时。不过，也许他并没有把豪宅王冠上的明珠或者钻石们统计在内。 中国房地产市场的发展和新富阶层的壮大，必然呼唤相匹配的居住环境和居住文化的出现。因此，楼王也在进行升级换代。 看看北京玫瑰园的那套巨无霸楼王吧，6300平方米――堪称为“史上面积最大的独栋楼王”。据了解，开发商还要把它进行精装修再出售。依目前北京玫瑰园四期别墅每平方米3万元的售价来推算，这套楼王的售价至少在2亿元左右。 将时间回溯到2005年之前，一套面积在400平方米的别墅就算大别墅了。但之后，1000平方米左右的大别墅并不稀奇。在北京，仅纯大别墅的项目就何谓楼王？ “楼王”概念源自上世纪90年代的香港，当时，所谓“楼王”是指公寓塔楼顶层最大面积也是标价最贵的那一两种户型。 之后，随着房地产市场的发展，楼王的概念有了新的解释，它被看作是社区里所有楼座之楼王，而非单体楼座之屋王或户王，而这一概念也被引入了上海、深圳、广州等东部沿海城市。 “楼王”的界定是难以规范化的，一般来说，占据楼盘相对稀缺资源，且面对的购房者群体收入较高的产品，应该被看作这个楼盘的“楼王”。 “楼王”概念的诞生实际上是“资源倾斜”的一种典型表现：“楼王”在社区中占据着最好的景观地段、最好的配套设施、最好的户型比配等，因此在产品设计上，开发商都会更加注重创新和设计。 进入21世纪，特别是最近几年。中国新富阶层的崛起和楼市的发展催生出超豪华的顶级楼王，每套单价过亿的公寓也不稀奇。至少包括财富公馆、丽宫、颐和原著和清锦源。 提到颐和原著，这个由龙湖地产(企业专区,旗下楼盘)开发、位于颐和园旁边的别墅项目，占尽中国古代皇家地脉的风水。从各家地产网站公布的消息看，颐和原著每平方米的售价在4.5万元左右――其售价之高实属罕见。而那两套建筑面积达2500平方米的楼王的售价又会是多少呢？ “楼王”的升级，还体现在极尽奢华的装修上。以世茂滨江花园楼王为例，该套楼王装修标准每平方米超过万元，包括富丽堂皇的大堂、大理石和马赛克结合的玄关、天然贝壳的背景墙、烫金瓷砖的卫生间，以及据说要六七万元的24K镀金与施华洛世奇水晶结合的龙头等。 离奢侈品有多远？ “中国豪宅远不够奢侈”，刘力(刘力博客|刘力新闻)在9月10日的博客中写道。这个五合国际(五合国际博客|五合国际新闻)(5+1 WERKHART)总顾问语出惊人，认为中国新一代的豪宅作品恐怕在基本品质方面仅能算作及格。 他在博客里还写道，中国的地产环境缺乏国外城堡、庄园、贵族传统、人文名胜等支撑，难以出现能与法国南海岸、夏威夷、弗罗里达、贝法利山等那样的贵族、富豪、名流云集的具有深厚的区域历史和文化价值的富人聚居区。 尽管目前国内的豪宅整体上难以被视为奢侈品，但如果从绝对的稀缺资源来看，豪宅中的楼王有奢侈品的潜质。 “一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品”，又称为“非生活必需品”――这是国际上给奢侈品的概念。“豪宅”与“奢侈品”，好一个跨界组合！她们最大的共性在于稀缺性。 在美国次贷危机和中国信贷紧缩的环境下，楼市观望情绪弥漫，但唯有豪宅涨势依旧。美国《福布斯》给出的理由是，“高端物业被归入奢侈品中，自成一个市场”。 能否自成一个市场，至少从目前开发商们给楼王的报价来看，和低迷的楼市截然相反。在《新地标》统计的京沪32个楼王中，每套房的价格都在3000万元以上，其每平方米的价格也远远高于市场水平。 尽管如此，楼王仍受财富阶层的追捧。“对于上海豪宅来说，有一个现象值得关注，就是越大越贵的越好卖。”瑞安房地产执行董事许诚新表示。今年6月，位于新天地板块的翠湖天地推出三期嘉苑，报价67000~13000元／平方米，其中两套顶楼复式楼王，面积在430平方米，开盘不到半个月，其中一套楼王即成功售出。 《新地标》在调查中还发现，楼王作为项目的收官之作，主要是通过圈层营销来实现，开发商老板自用和他的朋友购买的比例较大。上海世联地产(世联地产博客|世联地产新闻)销售总监田爱军指出，“楼王已然成为奢侈品和收藏品”。
理解政府，将国家的利益放在第一位 2008-12-02 08:30:45